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鼓励地方政府收购库存商品房出组合拳救房市

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发表于 2024-5-18 06:05:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
鼓励地方政府收购库存商品房 中国再出组合拳救房市

德国之声

中国本周五宣布了迄今最全面的稳定房地产业的措施,鼓励地方政府购买“部分”商品房,放宽个人住房贷款规定,并承诺进一步支持“应续建项目”融资和竣工交付。有经济学家认为,政府介入购买住房库存是积极信号,关键是谁将提供资金以及最终提供多少资金。

本周五(5月17日),中共中央政治局委员、副总理何立峰在一个关于保交房的视频会议上表示,要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置,全力支持应续建项目融资和竣工交付,保障购屋人合法权益;相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困;商品房库存较多城市,政府可以订购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

央行进一步松绑房贷政策

周五当天,中国央行也对房贷政策再松绑。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知,宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限;从5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率下调至2.35%和2.85%;调整个人住房贷款最低首付款比例,首套个人住房贷款首付比例下限下调5个百分点至不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

房地产各项数据触目惊心

本周五早些时候,中国国家统计局发布了一系列房地产投资、商品房销量和价格大幅下降的数据。

今年1-4月份,中国房地产开发投资30928亿元,同比下降9.8%;其中,住宅投资23392亿元,下降10.5%。房屋新开工面积23510万平方米,下降24.6%。其中,住宅新开工面积17006万平方米,下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米,下降20.4%。其中,住宅竣工面积13746万平方米,下降21.0%。

中国的房地产投资从2022年4月转为负增长以来,迄今一直没有转为正增长。而今年前4个月的跌幅,已经超过了去年全年。

官方公布的数据还显示,今年1-4月份,中国新建商品房销售面积29252万平方米,同比下降20.2%,其中住宅销售面积下降23.8%。4月末,中国商品房待售面积为74553万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长24.5%。

1-4月份,中国新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。

分析认为,如果持续这种趋势,今年中国新建商品房销售面积和销售额有可能跌破9亿平方米及9万亿元。2021年,中国新建商品房销售面积曾达到创纪录的17.94亿平方米,销售额高达18.19万亿元。2022年,中国新建商品房销售面积和销售额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元。

新措施有何影响,如何解决资金问题?

过去两年里,中国政府多次出台支持措施,但未能扭转房地产行业的颓势。上海一家出现违约的开发商的高管表示:"与之前的所有政策相比,此次去库存的政策被认为是相当有力的。从心理上来说,这会让投资者认为政府正在'埋单',并将风险从房地产转移到银行和地方政府。"

受新的刺激房地产措施的影响,沪深300金融地产指数本周四上升了3.5%,A股房地产板块周五甚至有十几只股票涨停。

麦格理银行( Macquarie)首席中国经济学家胡伟俊(Larry Hu)表示:"政府介入购买住房库存,这是一个积极且令人鼓舞的方向。但为了评估影响有多大,关键问题是谁将为购买提供资金以及最终将提供多少资金。"

高盛预计,到 2023 年底,中国可售住房库存价值为13.5万亿元人民币(折合1.87万亿美元),由于部分建设尚未完成,需要5万亿元人民币的投资才能建成。

《联合早报》援引香港银河证券中国房地产研究主管郑怀武的研报指出,收购存量住房计划需要大量资金支持,如果政府要向开发商购买500万套住宅,预计至少要花费1.8万亿元人民币。

中国包括多家房地产巨头在内的大批房企深陷债务危机,中国地方政府也债台高筑。根据公开数据,2023年,中国地方政府债券发行规模首次突破9万亿元,约9.32万亿元。新华社今年3月报道,根据今年的预算报告,截至2023年末,中国地方政府债务余额约40.74万亿元。

中国计划今年内发行规模为人民币1万亿元的超长期国债被视为增加公共支出的扩张性财政政策。本周五,首批400亿元人民币30年期特别国债开始发行,票面利率为2.57%。中国政府工作报告中称,此轮超长期特别国债的发行是"为了系统解决强国建设、民族复兴进程中一些重大项目建设的资金问题"。房地产业是中国经济的支柱产业。官方数据显示,2020年,中国房地产业占GDP的比例为7.34%,间接带动的相关产业占9.9%,合计约占GDP的17%。

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 楼主| 发表于 2024-5-19 10:34:10 | 显示全部楼层

首付比历史最低,取消利率下限!房地产组合拳威力有多大?

京报网

一天内,中央多部委围绕房地产市场打出一套“政策组合拳”。

5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议在京召开,就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出部署。当天,央行、金融监管总局接连发布三条政策,宣布降低贷款首付比、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率。

这波政策组合拳,力度有多大?又将如何影响房地产市场走势?以下为澎湃新闻梳理的逐条解读:

首套房首付最低15%

5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知,通知提到,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

业内表示,当前住房商贷首付比例已经降到了历史最低水平。

克而瑞研究中心指出,2023年8月末,央行将全国首套、二套房最低首付比例分别下调至20%、30%。此后,除北京、上海等8个城市外,其他城市均已将首付比调整到了国家规定的下限。此次央行将首付比例再下调5个百分点,旨在进一步减轻购房首付压力,降低置业门槛。

取消房贷利率下限

同日,中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

中国人民银行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

中指研究院市场研究总监陈文静指出,取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限,将房贷利率下限调控权给予地方。此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP(4月5年期以上LPR3.95%),新房价格环同比连续3个月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。

根据央行公布数据,截至3月末全国343个城市(地级及以上)中,75个下调了首套房贷利率下限,64个取消了下限。

另根据中指研究院监测,超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限;5月,南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右,本次央行取消全国层面房贷利率下限,政策利好扩展至二套房,预计将有更多城市下调房贷利率,一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

业内认为,后续房贷利率有望跌破3%,降至历史最低水平,居民购房贷款成本进一步下滑。

下调公积金贷款利率

中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知,自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出,下调个人住房公积金贷款利率,将使更多稳定就业的职工以更低成本购房,增强职工的购房能力,刺激稳定就业的职工入市。

截至发稿,广州、苏州、成都、合肥等多地已跟进下调住房公积金贷款利率。

3000亿元再贷款支持国企收购商品房

除了信贷政策继续宽松外,支持国企收购商品房、盘活存量土地、保交楼等方面也均有大力度支持措施出台。

5月17日下午,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会,介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。中国人民银行副行长陶玲表示,设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。

克而瑞研究中心认为,该项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措,有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下,市场化参与收购已建成未出售商品房,可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后,回笼资金可用于在建项目续建,改善房企的资金状况。

另据不完全统计,政府收储商品房模式自2022年以来,济南、苏州、福州、天津等13个城市均有落地。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出,现阶段的消化存量房产,除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外,还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。从政策举措来看,除了本次会议提到的直接收购房企项目外,近两年不少城市在以旧换新(国企收旧换新、中介优先卖等)、非居改租等路径上也有不少探索。未来围绕消化存量房产的更加细化的配套政策将进一步落实,针对国企收购存量房的细化政策比如收购规模、收购价格等也有望继续跟进。

支持地方政府回收存量闲置土地

在国务院政策例行吹风会上,自然资源部副部长刘国洪表示,在广泛调研的基础上准备出台妥善处置闲置土地、盘活利用存量土地的政策措施,来支持地方政府从实际出发,酌情的以收回收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量的住宅用地,帮助企业来解困。

曹晶晶指出,此前自然资源部已经下发通知,要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模,将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。此次会议强调结合实际情况,支持地方按照“以需定购”原则,以合理价格收回闲置土地,用于保障性住房建设。同时也提到发挥土地二级市场作用,支持预告登记转让和“带押过户”,鼓励转让或者合作开发。针对资金支持,提到“对于收回、收购的土地,用于保障性住房项目的,可通过地方政府专项债券等予以资金支持”,也可以享受保障性住房税收优惠政策等。

来源:澎湃新闻
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